房屋登记办法第九十二条的内容、主旨及释义
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整理了《房屋登记办法》第九十二条的全文内容、主旨和释义，以加深对房屋登记办法第九十二条的理解。房屋登记办法第九十二条内容如下：
主旨赔偿责任 释义和理解本条分两款，是根据《物权法》第二十一条，新增加的关于登记错误赔偿的规定。 房屋登记的内容正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且也影响到交易的安全性，房屋登记发生错误会给真正的权利人和利害关系人造成损失。无论是因为申请人提交错误、虚假的材料，还是因为登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，造成登记错误，既会让房屋的真正权利人蒙受极大损失，也会影响与房屋登记簿记载的权利人发生交易的善意第三人的利益。当损害发生后，造成登记错误的申请人或者登记机构应当依法承担相应的法律责任，做出赔偿。 第一款规定申请人提供错误、虚假的材料申请房屋登记应当承担的相应责任。《物权法》第二十一条第一款规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”申请人提供错误材料申请房屋登记，是指申请人在申请房屋登记时，提供的申请材料和真实情况不符或者有效性存在瑕疵，申请人的主观意图可能是故意，也可能是因疏忽、过失引起的。比如，申请人提供了错误的房屋坐落证明材料取得了相应的房屋登记，而使得应属于他人的房屋登记在了自己名下。申请人提供虚假材料申请房屋登记，是指申请人在申请房屋登记时，故意提供伪造、篡改的虚假证明材料骗取房屋登记。比如，伪造他人的身份证和房屋权属证书、授权委托书等材料将他人的房屋转让并办理了转移登记，使得房屋真正权利人无法追回被转让的房屋，造成真正权利人合法权益的重大损失。行为人提供错误、虚假的材料进行房屋登记，可能会给真正的权利人和利害关系人带来重大的财产损失，这种情况下，只要损害发生，真正的权利人和利害关系人都可以要求申请人依法承担民事赔偿责任。 申请人提交了错误、虚假的材料，房屋登记机构的处理会有两种情形：一是登记机构只要严格按照《办法》的规定进行详尽审核，是能够发现提交的证明材料存在错误或者是虚假的，这种情况造成了房屋真正权利人和利害关系人利益损失的，申请人和房屋登记机构对损害的发生都需要承担责任，但根据《物权法》的规定应当是各自承担独立的责任，而不是连带责任，即一方承担了自己的赔偿责任，另一方仍需要承担相应法律责任，并且一方承担赔偿责任也不以另一方已经承担责任为前提。二是登记机构虽然尽了足够的审核义务并完全按照《办法》的规定进行登记，但是由于自身能力和条件的限制，确实无法发现材料存在错误或者是虚假的，这时因登记错误造成损害的法律责任就应当由提交错误、虚假材料的申请人承担。 第二款是关于登记机构赔偿责任的规定。这里的规定和《物权法》第二十一条第二款的规定并不完全相同。《物权法》第二十一条第二款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。对这款的理解学理界一直存在不同的意见，对于第二款是在和第一款衔接的基础上提出的，还是独立规定的，现在并没有明确的解释。一种观点认为，第二款规定是和第一款相衔接的，即排除第一款规定情形外，因登记错误所造成损失的，登记机构承担严格责任，但如果符合第一款的规定，是因为申请人提交了错误或者虚假的材料造成损害的，登记机构则承担过错责任，即只有登记机构对损害结果存在过错时才承担相应法律责任。第二种观点认为，第二款规定是独立规定的，只要登记出现错误，造成损害，房屋登记机构均需要承担赔偿责任，即无论何种情况，登记机构都承担严格责任。在这里我们倾向于第一种观点，申请人提交错误或虚假材料的情况下，登记机构尽到了相应的审查职责，不承担法律责任；因登记机构的错误，则应由登记机构承担法律责任。而其他登记错误情形的赔偿责任则由房屋登记机构承担。但《办法》作为部门规章，我们无权对这个争议做出解答，因此，在这里只对登记机构违反本办法规定进行错误登记，造成了房屋真正权利人和利害关系人损失的情形下的法律责任作了规定。 登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记有两种情况：一种情况是，登记机构没有严格依照本办法规定进行房屋登记，例如无正当理由超过登记时限、申请符合规定无正当理由拒绝办理登记或者申请不符合本办法规定，登记人员由于失误或者与人勾结等原因予以登记。另一种情况是，申请人提供了错误或者虚假的材料，登记机构违反本办法规定，未尽到审查义务，致使登记错误，给真正的权利人和利害关系人造成损失。 根据《物权法》的规定，登记机构在依法进行赔偿后，有权向造成登记错误的工作人员依法追偿。我们考虑到，房屋登记工作情况极为复杂，在实践中工作量很大，完全避免房屋登记工做出现失误，不大现实。如果只要登记人员出现登记错误，就要求其赔偿，不利于保护工作人员的工作积极性。而且，登记机构行使追偿权是一种权利，《办法》对房屋登记机构的权利进行一定限制，并不违反《物权法》的规定。因此，本条将被追偿的工作人员标准以主观表现进行区分，只对存在故意或者重大过失的登记机构工作人员进行追偿。登记机构工作人员存在故意或者重大过失，是指工作人员因为人情请托、收受贿赂等原因违反本办法规定进行房屋登记工作，致使登记错误，给真正的权利人和利害关系人造成损失。登记机构工作人员存在重大过失，是指由于工作严重不负责任、疏于查验等原因，造成了登记错误的结果，给真正的权利人和利害关系人造成损失。而且，这里规定的是登记机构有权追偿，追偿是一种权利，房屋登记机构可以根据登记错误发生的具体情形，选择是否向因故意或者重大过失造成登记错误的工作人员追偿。 本款所称的损失应当是发生了实际的损害，而不是期待利益等的损失，如果实际损害后果还未发生，登记机构应当及时通知房屋权利人变更相关登记内容，避免损害结果的发生。 刘某利用虚假身份证骗取房屋转移登记案 刘某化名周某承租了王某的房屋，在刘某商谈租房事宜时，借口要求复印该房的所有权证及王某身份证等相关资料，将所有权证原件在此时调包，即王某现持有的所有权证系假证。后刘某伪造王某身份证等证件，将该房以市场价格卖给杨某，并到房管部门办理了过户手续。杨某取得了该房屋的所有权证书。同年，王某以自己才是房屋的合法产权人为由向法院提起诉讼，要求确认杨某房屋买卖合同无效，同时注销杨某的房屋所有权证，返还房屋。 判决：法院经审理后认为，杨某在不知刘某无处分权处置该房屋的情况下，通过合法手续取得房屋所有权，系该房屋的善意取得人，刘某与杨某买卖合同有效与否不影响杨某善意取得房屋的所有权，故驳回王某要求确认买卖合同无效，收回房屋的诉讼请求。2004年刘某因诈骗罪被判有期徒刑12年，已无力偿还其诈骗债务。 分析：首先，刘某的行为符合本条规定的情形，即提交虚假的申请人身份证明材料，骗取房屋转移登记，其应当承担法律责任。但是，对于因此造成的损害，房屋登记机构是否应当承担赔偿责任，要具体看房屋登记机构是否严格按照规定进行了审核，以及根据现在的工作能力和条件是否足以避免登记错误的发生。在本案里，刘某通过欺骗拥有了真实的房屋所有权证，加上伪造的身份证，以证明自己是房屋的真正权利人。房屋登记机构对于造假的身份证没有有效的仪器和方法进行检验，证明所有权存在的房屋权属证书也是真实的，而且登记机构在房屋登记过程中严格执行了规定的审核程序，在这种情况下，登记机构无力避免登记错误的发生。因此，虽然刘某已经无力赔偿真正权利人的损失，但法院并没有判决登记机构承担赔偿责任。当然，如果在登记过程中，房屋登记本来可以避免登记错误的发生，但由于自己的工作失误未能避免，对原权利人的损害，登记机构要承担相应的赔偿责任。 其次，因杨某对房屋构成善意取得，使得原权利人王某无法追回其房屋。在传统民法上善意取得主要是指动产，是无权处分他人动产的让与人，将其占有的他人的动产交付于买受人后，如买受人取得该动产出于善意，则其可取得该动产的所有权。而《物权法》第一百零六条规定了善意取得这种所有权的特殊取得方式，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；几除法律另有规定外，如受让人受让该不动产或者动产时是善意的，且以合理的价格进行转让，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，这种情形下，受让人取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。这就表明我国的善意取得制度不但适用于动产也适用于不动产。构成善意取得房屋的条件是：善意取得人必须是出于善意，在房屋转让前，并不知道转让人是无权处分人，即足以信赖转让人是房屋登记簿上记载的房屋权利人；以合理的价格进行转让，首先转让必须是有偿的，即赠与不构成善意取得，其次，价格必须合理，不能明显低于房屋价值；房屋转让已经进行了房屋登记。如果房屋受让人构成善意取得的，虽然转让人是无处分权人，仍然取得房屋的所有权，因此，房屋原权利人无法追回房屋所有权，只能向无处分权人请求赔偿。房屋受让人是否构成善意取得，应当是由人民法院通过司法程序来进行判断，房屋登记机构是无权进行确定的。 |
